莱坊：香港经济逆风，写字楼市场活动低迷租金疲软
香港岛由于经济情况疲弱，6月份港岛区甲级写字楼整体租赁需求停滞不前，写字楼租金则持续下跌。港岛区的整体写字楼空置率仍然高企，对业主带来相当大的压力，要通过减租来吸引租户。正面来看，6月份的新写字楼租赁个案主导租赁市场，大部分租赁交易集中在中环，吸纳主要来自专业服务和金融机构。展望未来，预计2025年落成的甲级写字楼总楼面面积约930,000平方英尺，位于中环及铜锣湾为主。此外，随着更多新写字楼计划落成，香港甲级写字楼市场的新租赁来自写字楼升级和搬迁的需求。九龙区跟香港岛的情况不同，6月份的写字楼市场由新租个案主导，九龙区的写字楼受经济不确定性和暑假季节性影响，九龙区的写字楼活动显着放缓。写字楼交易宗数由续租主导而非新租个案。6月份缺乏大量写字楼新租赁成交。随着新写字楼的使用量下跌，租金攀升，现任业主更愿意在续租期间，提供租金优惠和补贴去吸引租户，越来越难推动九龙区的搬迁决定。除了金钱上的补贴外，一些业主还愿意提供资本支出补贴，例如灵活的租赁和装修条件，以吸引租户。这种趋势仍然持续，预计这一需求来源将成为未来几个月推动市场租赁的动力。写字楼续约和升级为主导的搬迁个案主导九龙区写字楼租赁市场，意味着有机会令市场稳定下来，因此我们预计2024年下半年九龙区写字楼市场的活动和租金将保持相对稳定。零售物业市场香港零售市场持续低迷，2024年5月零售业总销售额按年下跌11.5%至港币305亿元。2024年上半年零售餐饮业租赁市场走势好坏参半。一方面，有零售商铺关闭结业。另一方面，一些内地餐饮品牌迅速在香港扩张，但发现营业额不足以支持高昂的租金。正面来看，中国内地电动汽车品牌正积极拓展香港零售市场，尤其关注湾仔和九龙湾等地区的展厅场地。值得注意的是，一些汽车营运商还在商场租用短期展览空间，以测试市场气氛，而非签订长期的租约。电动汽车品牌继续寻求进驻或扩张到香港的机会，这将支持零售租赁市场并从中受惠。展望未来，2024年下半年的零售售货额将较2023年同期增长8-10%，才能与去年港币4,070亿元的总零售额相匹。由于目前刺激市场的措施有限，因此为市场带来不少挑战。
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